Меняем жилье грамотно

Приобрести и обустроить свой дом — естественное желание человека. Если собственных средств не хватает, на помощь приходит ипотечный кредит.

Однако иногда встает вопрос о продаже или обмене купленного жилья. «МЦ» разбирается, какие сделки можно совершать с ипотечной квартирой.

— С годами людям хочется приобрести квартиру больше и престижнее, а то и вовсе — сменить район или переехать в другой город, — отмечает эксперт Банка России Дмитрий Баранов.

И как быть, если потребность в новом жилье появилась, а ипотечный кредит за старую жилплощадь еще не закрыт? Выход есть, и не один. И тут все зависит от того, имеет ли покупатель собственные сбережения или будет переоформлять кредит продавца на себя, а может, оформит новый ипотечный кредит.

Отметим сразу, что продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, без ведома кредитора не получится. Для банка такой залог является твердой гарантией на случай, если заемщик станет неплатежеспособным. По решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Плюс зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от продавца к покупателю без согласия банка-кредитора тоже не выйдет. Еще один важный момент — все расчеты по сделке будут проходить через ипотечный банк продавца. Эта мера позволяет максимально снизить риски для всех участников сделки, ведь банк проследит, чтобы переоформление права собственности прошло по букве закона. Итак, рассмотрим все возможные варианты продажи ипотечной квартиры.

Первый и самый безопасный вариант — покупатель расплачивается собственными средствами. Тут важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жилье снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится.

Рассмотрим вариант, когда банк переоформляет ипотечный кредит с продавца на покупателя. Такая необходимость может возникнуть, если собственных средств покупателя не хватает. Тогда банк продавца может предложить переоформить ипотеку с продавца на покупателя с сохранением графика платежей. Будущий владелец недвижимости имеет право попросить банк реструктурировать кредит. То есть изменить срок погашения и размер взносов.

Если покупатель прибегает к такой схеме, то ему стоит подумать вот над чем: вместе с кредитным долгом ему может перейти и обязательство выплатить штрафы и пени прежнего заемщика. Если, конечно же, таковые имеются.

Поэтому прежде чем подписываться под ипотечными обязательствами, стоит прояснить у банка ситуацию насчет просрочек, а также попросить продавца показать свежую кредитную историю. — Также будет не лишним проанализировать актуальную обстановку на рынке недвижимости: если же к моменту сделки ипотечные ставки упали и условия кредита продавца хуже текущих, лучше попросить банк перезаключить договор на новых, более выгодных условиях, — советует эксперт.

Еще один вариант — покупатель заключает новый ипотечный договор. Наличие средств на первоначальный взнос, одобренный кредит и проведенная новая оценка стоимости жилья — важные составляющие данного сценария, который имеет некоторые особенности. Во-первых, часть банков предпочитает не иметь дело с недвижимостью, находящейся в залоге у другой финансовой организации. Во-вторых, получить отказ в кредите можно из-за разных требований к жилью у разных кредиторов. Снизить вероятность отказа можно, заключив новый договор в том же банке, что и продавец. Это позволит сэкономить и на оценке жилья, ведь кредитор уже одобрил его ранее.

Какой бы вариант расчетов вы ни выбрали, перед сделкой будет не лишним собрать максимум информации о продавце: запросить информацию в реестре банкротств и на сайте судебных приставов, ознакомиться со свежей кредитной историей продавца.