Продаем квартиру безопасно

Сделка с недвижимостью — шаг ответственный и волнительный. Советы для жителей ЦАО дал начальник отдела финансового просвещения Управления по связям с общественностью Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Борис Кулик.

В вопросах, касающихся недвижимости, нельзя спешить и принимать необдуманные решения. Чтобы все прошло гладко, нужно четко соблюдать процедуру оформления купли-продажи, причем как покупателю, так и продавцу.

— Есть несколько способов провести расчеты, которые позволяют обезопасить интересы всех участников сделки. Остановимся на каждом из них в отдельности, — рассказывает Кулик.

Нотариус поможет

Депозит нотариуса позволяет совершать взаиморасчеты по любым сделкам, будь то покупка квартиры, машины, произведения искусства или ювелирного украшения. Суть проста. Нотариус размещает деньги в банке на публичном депозитном счете нотариуса. За его пользование взимается комиссия — как правило, 0,5 процента хранящейся на нем суммы.

— После того как Росреестр зарегистрирует переход права собственности и на руках у продавца будет документальное тому подтверждение, нотариус передаст ему деньги, — пояснил Борис Кулик.

Этот вид депозита, по словам эксперта, один из самых безопасных, так как на нотариуса возложена обязанность отслеживать финансовое состояние банка, в котором открыт депозитный счет, и в случае ухудшения финансового положения банка нотариус обязан перевести всю сумму без ограничений на депозит в другую кредитную организацию. Если же с самим нотариусом что-то случится, Федеральная нотариальная палата передаст его депозитный счет другому нотариусу, который выполнит перед всеми клиентами обязательства до конца.

Открываем аккредитив

Еще один распространенный способ расчетов при сделках с недвижимостью. Его преимущества заключаются в том, что он доступен во многих банках, процедура оформления занимает минимальное время, а комиссия за услугу не превышает нескольких тысяч рублей.

— При использовании аккредитива покупатель открывает счет в банке и вносит необходимую сумму. Банк выдает безотзывный аккредитив, который продавец может использовать для доступа к средствам на счете после предъявления соответствующих документов, — пояснил Борис Кулик.

Увы, у аккредитива есть и недостатки. Первый: имеется небольшой риск, что банковские работники могут ошибиться и принять подделку за подлинный документ. Второй: при отзыве лицензии у банка можно вернуть только часть денег — до 1,4 миллиона рублей, а оставшуюся часть можно получить только в процессе банкротства кредитной организации, что может занять длительное время. Также стоит учитывать, что процедура открытия аккредитива тоже требует затрат времени и денег на комиссию банка. Кроме того, продавец может не согласиться на использование аккредитива, поскольку это затянет процесс получения денег.

Арендуем банковскую ячейку

Схема тоже несложная: покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор аренды банковской ячейки.

— После того как деньги помещены в ячейку, один ключ от нее остается у продавца, второй — в банке. Как только продавец приносит все необходимые по условиям договора бумаги, банк позволяет забрать из ячейки деньги, — пояснил Борис Кулик. — В отличие от аккредитива при отзыве лицензии у банка деньги из ячейки можно забрать полностью, никаких ограничений нет.

Но, увы, не все так просто. Если заключается просто договор аренды ячейки, то ответственность за содержимое лежит на арендаторе. За дополнительную плату можно заключить договор ответственного хранения — в таком случае банк примет деньги по описи, пересчитает и проверит их подлинность.

Проверять и пересчитывать деньги нужно сразу, вне зависимости от того, покупаете вы колбасу в продуктовом магазине или рассчитываетесь за квартиру в банке. Если вы проверите подлинность денег на месте и выявите фальшивые купюры, в таком случае можно потребовать деньги от покупателя. Если же вы унесли эти деньги домой и фальшивки обнаружились позднее — тогда, конечно, доказать свою правоту будет сложнее.

Мы можем дать нашим читателям простой совет: не уносите из банка крупные суммы наличности, лучше сразу внесите эти деньги на счет в банке. При приеме наличности сотрудники банка бесплатно проверят подлинность, и в случае возникновения проблем вы сразу можете зафиксировать факт получения фальшивых денег из ячейки. Кроме того, носить с собой крупные суммы всегда сопряжено с рисками физической безопасности. Переведя наличные рубли в безналичные, вы сможете свести эти риски к нулю.

Счет-эскроу

Этот механизм может быть использован в качестве альтернативы аккредитиву и банковской ячейке. Обычно счет-эскроу используется при покупке строящегося жилья.

— Дольщик открывает счетэскроу в банке, который входит в соответствующий реестр, размещенный на сайте Банка России, и вносит деньги по договору, — рассказывает Борис Кулик. — Застройщик получает доступ к деньгам только после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Для возведения застройщик может использовать свои или заемные средства. Если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства, покупатель сможет забрать все деньги.

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель должен положить деньги на счет-эскроу, а продавец может получить их только после того, как предоставит документ, подтверждающий переход права собственности. Важно, что государство страхует эти средства на счетах-эскроу до 10 миллионов рублей в обоих случаях.