Украденные квадратные метры

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ, принятый в 2004 году, сменил устаревший в новой общественно-политической формации Жилищный кодекс РСФСР от 1984 года. Новый кодекс после принятого в 1991 году закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» на волнах приватизации в 90-е гг. позволил несколько отрегулировать жилищные права граждан как на частную собственность, так и на общее долевое имущество, если речь идет о многоквартирном доме.

Общее имущество

Так, согласно закону, владельцы квартир в доме вправе распоряжаться общедомовым имуществом, если оно таковым признано, согласовывая решения на общем собрании собственников. При этом доля собственников в общедомовом имуществе регистрируется в реестре и фиксируется свидетельством о регистрации прав собственности. Сразу внесем ясность: что относится к общедомовому имуществу? В первую очередь это чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифт.

Важный признак для определения общедомового имущества – это помещения, в которых находятся инженерно-технические коммуникации, необходимые для жизнеобеспечения дома. В противном случае общедомовые площади могут быть не признаны частью собственности владельцев квартир.

И мы подходим к сути проблемы: вопросы определения общедомового имущества существуют повсеместно, и с каждым годом спорных ситуаций, доходящих до суда, в этой сфере появляется все больше. Особенно актуально это для центра Москвы, где квадратный метр любой площади стоит, словно он покрыт золотом. В последние годы участились случаи незаконного отчуждения общедомового имущества с оформлением в частную собственность. Речь идет о чердачных и подвальных помещениях, которые особо предприимчивые граждане ухитряются пустить в коммерческий оборот.

Чердак: схема захвата

С чердаками все просто и сложно одновременно: просто по своей сути и сложно в вопросах противодействия. В большинстве случаев без каких-либо согласований с другими собственниками происходит неправомерный силовой захват чердачных помещений владельцами квартиры в этом доме: они оформляют свидетельство о праве на собственность на эти помещения, датируемые годами, когда единой базы реестра не существовало, и проверить эти данные крайне сложно – для этого потребуется специальная экспертиза. На основании этого свидетельства они меняют замки, перекрывая доступ в помещение другим жильцам дома, и начинают активные работы по обустройству: на чердаке надстраиваются одно- и даже двухэтажные мансарды площадью свыше 1,5 тыс. кв. м! Таких эпизодов по ЦАО на сегодняшний день 18, большинство случаев концентрируется в районах Арбат, Басманном и Пресненском. Все дома жилые, старой постройки и представляют архитектурную ценность, например, в районе Арбат это дом Жолтовского на Смоленке (Смоленская площадь, 13/21), дом 17 на улице Большая Молчановка, в самом сердце Нового Арбата, в Пресненском – мятного цвета уютный четырехэтажный домик с белоснежной лепниной по адресу Большой Козихинский переулок, д. 10.

Впрочем, ключевая загвоздка, объясняющая, почему самовольному возведению подобных мансард сложно воспрепятствовать, заключается в слабых правовых механизмах, не позволяющих государственным органам любого уровня существенно повлиять на ситуацию. Ведь речь де-юре идет о частной собственности.

МНЕНИЕ

Вера Шастина, депутат муниципального собрания Арбата:

Это проблема комплексная, не только какого-то конкретно взятого двора или дома. Я считаю, что этот вопрос в особом законодательном урегулировании на уровне Москвы.

Законы все-таки пишутся для того, чтобы их выполняли, и чтобы жителям было хорошо и удобно жить в нашем городе. И депутаты в этом вопросе должны в первую очередь отстаивать интересы жителей, а не тех, кто преследует только одну цель – наживу.

Существующая межведомственная комиссия по выявлению объектов незаконного строительства в ЦАО на сегодняшний день по таким надстройкам может лишь отслеживать ситуацию, на уровне префектуры и управ совместно с полицией проводить задержание рабочих на месте, изъятие строительных материалов и демонтаж лесов.

«С выходом 819-го постановления правительства у префектуры забрали права подавать исковые заявления в суд по объектам капитального строительства, – рассказывает советник управления строительства и реконструкции префектуры ЦАО Константин Маркачев. – Мы составляем акт, отправляем в Госинспекцию по недвижимости, где они проводят уже свою проверку. Далее в судебном порядке теперь имеет полномочия разбираться только Департамент городского имущества (ДГИ)».

– У префектуры нет права подавать исковые заявления в суд по объектам капитального строительства, – отметил советник управления строительства и реконструкции префектуры ЦАО Константин
Маркачев.

Однако тут кроется еще один подводный камень: мансарды являются надстройкой в жилых домах, а ДГИ проводит судебные разбирательства лишь по тем объектам, которые привязаны к земельному участку. Как поделился с корреспондентом «МЦ» Константин Маркачев, на данный момент префектурой, Госинспекцией и другими структурами совместно прорабатывается предложение наделить правом разбираться в суде с подобными случаями Мосжилинспекцию, так как речь идет о жилом фонде.

Но пока фактически остается лишь один выход: сами ущемленные в правах собственники дома или управляющая компания могут обратиться с иском в суд, чтобы восстановить справедливость.

Таких исковых заявлений управляющими компаниями подано всего три из
18 случаев. Нужно понимать, что за этими чердаками стоят не последние люди, ведь рыночная стоимость мансард исчисляется десятками миллионов долларов. В распоряжении застройщиков административный ресурс, для охраны объектов они нанимают ЧОПы, при этом большинство жильцов в этих домах – это пенсионеры и ветераны, прожившие там всю жизнь. Естественно, обращаться в суд собственники не хотят и не видят особого смысла.

Борьба за справедливость

В этом смысле ярким примером служит история ТСЖ «Дом на Фурманном» (Фурманный переулок, д. 15, стр. 1), предприимчивый председатель которого юрист по образованию Татьяна Лебедева путем долгих судебных разбирательств отвоевала права жильцов на общедомовое имущество. В 2012 году решением Арбитражного суда города Москвы и мировым соглашением был удовлетворен иск ТСЖ «Дом на Фурманном» в отношении трех подвальных помещений площадью около 400 кв. м, которые арендовали коммерческие структуры. Сегодня Татьяна Лебедева помогает жильцам других домов отстоять свое право на общедолевое имущество: по ее словам, сейчас у нее скопилось уже 50 схожих примеров необоснованного отчуждения общедомовых площадей у их собственников по всей Москве.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Татьяна Лебедева, председатель ТСЖ «Дом на Фурманном»:

– Эта проблема не просто «верните нам комнату в подвале, мы в ней устроим тренажерный зал для жителей», не в этом дело. Дело в коммунальной безопасности. Государство возложило на нас бремя содержания общедомового имущества. Это несущие конструкции, инженерные коммуникации и оборудование. Безопасное существование дома без них невозможно.

Что касается подвалов, то тут главный нюанс заключается в определении признаков общего имущества: если там проходят коммуникации и эти помещения являются вспомогательными, необходимыми для обеспечения дома, то они должны быть признаны частью общедомовой собственности, ими в праве распоряжаться сами владельцы квартир. То есть по закону они могут точно так же сдавать помещения в аренду, при этом получая выручку в свой карман или используя на нужды своего дома.